Lettera a un imprenditore: donare un immobile ai figli non è più un problema

4 luglio 2026 — Pianificazione patrimoniale

Stai pensando di vendere un immobile per evitare problemi ai tuoi figli?

Aspetta un attimo. Da giugno 2026 le regole sono cambiate, e potrebbero cambiare anche le tue decisioni.

Perché finora donare un immobile era un rischio

Fino a ieri il tuo ragionamento aveva senso. Donare un immobile a un figlio significava consegnargli un bene "fragile": se un altro erede si fosse sentito danneggiato dalla donazione, avrebbe potuto rivalersi su quell'immobile anche dopo la vendita a un terzo acquirente, a distanza di anni.

La conseguenza pratica era pesante: le banche non concedevano mutui agli acquirenti di immobili di provenienza donativa. I numeri lo confermano: negli ultimi dieci anni solo l'1,6% delle richieste di mutuo riguardava questi immobili, e appena lo 0,8% dei finanziamenti veniva effettivamente erogato. Vendere un immobile ricevuto in donazione, in pratica, era quasi impossibile.

Molti imprenditori hanno quindi scelto la strada opposta: vendere prima, e donare denaro. Perdendo però il controllo del bene, il suo valore nel tempo, e a volte pagando imposte che si potevano evitare.

Cosa cambia con la riforma

Con l'art. 44 della Legge 182/2025 (la cosiddetta "Legge Semplificazioni"), in vigore dal 18 dicembre 2025 e pienamente operativa dal 18 giugno 2026, il quadro è cambiato in modo strutturale.

La riforma toglie all'immobile donato quella fragilità: chi si sente leso dalla donazione non può più aggredire il bene venduto a terzi, ma ha diritto a un risarcimento in denaro da parte di chi ha ricevuto la donazione. È il modello già adottato in gran parte d'Europa.

Tradotto in pratica: tuo figlio potrà vendere l'immobile ricevuto in donazione, oppure usarlo come garanzia per un mutuo, senza il freno che esisteva fino a ieri. E chi compra da lui può stare tranquillo: la casa resta sua.

Non è un dettaglio tecnico. Nel 2025 in Italia sono state registrate 216.558 donazioni immobiliari (fonte: Notariato). Il passaggio generazionale del mattone riguarda centinaia di migliaia di famiglie ogni anno, e in un Paese con un patrimonio immobiliare concentrato nelle fasce più anziane della popolazione è destinato a crescere.

Per chi vuole approfondire il testo della riforma, il Consiglio Nazionale del Notariato ha pubblicato uno studio dedicato.

Cosa cambia per te, in concreto

Oggi la donazione torna a essere uno strumento pienamente utilizzabile nella pianificazione del tuo patrimonio. Puoi anticipare il passaggio generazionale mantenendo il bene in famiglia, senza condannare chi lo riceve a un immobile invendibile.

Ma attenzione: la tutela degli altri eredi non sparisce. Se hai più figli, un patrimonio articolato, o immobili sia personali che aziendali, le mosse vanno studiate con cura. Una donazione fatta male oggi può diventare un contenzioso familiare domani.

Da dove cominciare

Il mio consiglio è di parlarne con il tuo commercialista e con il tuo notaio, insieme. Fiscale, legale e patrimoniale vanno valutati come un unico disegno, non a compartimenti stagni: la scelta tra donare l'immobile, la nuda proprietà o l'usufrutto, ad esempio, ha conseguenze molto diverse su imposte, controllo e diritti degli eredi.

E se vuoi un confronto anche sul lato investimenti e protezione del patrimonio di famiglia — come integrare il passaggio generazionale del mattone in una strategia patrimoniale complessiva — sono a disposizione.

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Ricevo su appuntamento a Riccione, Morciano di Romagna e Rimini.

Marco Ovelli — Consulente Finanziario

Le informazioni contenute in questo articolo hanno finalità divulgativa e non costituiscono consulenza legale, fiscale o notarile. Per la valutazione della propria situazione specifica è necessario rivolgersi ai professionisti competenti.